物业卖房应计入什么科目纳税呢？

在物业管理行业中，有时物业企业会涉及到卖房的业务，当物业进行卖房操作时，关于纳税科目是一个需要明确的重要问题。

从税务处理的角度来看，物业卖房的收入通常应计入“主营业务收入”或“其他业务收入”科目，具体取决于卖房是否为该物业企业的主要经营活动。

如果物业企业的核心业务就是房产销售，那么卖房收入应计入“主营业务收入”，在这种情况下，与之相关的成本，如房屋的购置成本、装修成本等，会对应计入“主营业务成本”，在计算缴纳税款时，涉及到的主要税种及科目如下：

增值税

根据税法规定，销售不动产属于增值税的应税行为，一般纳税人销售不动产，适用9%的税率；小规模纳税人销售不动产，按照5%的征收率计算应纳税额，增值税是价外税，在确认收入时，要将不含税收入与增值税分开核算，物业企业销售一套房产取得含税收入109万元，若为一般纳税人，不含税收入就是100万元（109÷(1 + 9%)），增值税销项税额为9万元（100×9%），会计分录一般为：

借：银行存款 109

贷：主营业务收入 100

应交税费 - 应交增值税（销项税额） 9

土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，物业企业卖房时，如果有增值额，就需要缴纳土地增值税，土地增值税按照四级超率累进税率计算征收，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%等，计算土地增值税时，要先确定扣除项目金额，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用等，会计分录一般为：

借：税金及附加

贷：应交税费 - 应交土地增值税

企业所得税

物业卖房的收入会增加企业的应纳税所得额，从而需要缴纳企业所得税，企业所得税是按照企业的应纳税所得额乘以适用税率计算的，一般企业的税率为25%，在计算应纳税所得额时，要以会计利润为基础，按照税法规定进行调整，卖房收入计入“主营业务收入”后，会增加会计利润，进而影响企业所得税的计算，会计分录一般为：

借：所得税费用

贷：应交税费 - 应交企业所得税

如果卖房不是物业企业的主要经营活动，那么卖房收入应计入“其他业务收入”，相关成本计入“其他业务成本”，纳税科目和计算方法与上述情况类似。

物业卖房在纳税方面涉及多个科目和税种，准确的会计核算和纳税申报对于企业的合规经营至关重要。